SI | EN

Najemna pogodba za stanovanje

Oddajanje nepremičnine se praviloma začne z objavo oglasa, v katerega je ponavadi že vključena cena mesečne najemnine ter drugi podatki o nepremičnini, ki so za najemnika pomembni (npr. velikost in lega stanovanja, ali se oddaja kratkoročno ali dolgoročno, ipd.).

Najemna pogodba za stanovanje, ki ni sklenjena v neposredno izvršljivem notarskem zapisu lahko, v primeru nespoštovanja določil iz najemne pogodbe, vodi v dalj časa trajajoče sodne spore in druge postopke. Zgodi se, da npr. najemnik preneha plačevati najemnino oziroma stroške, da krši določene druge zaveze, ki jih vsebuje najemna pogodba ter se ne želi prostovoljno izseliti. V takem primeru mora najemodajalec vložiti tožbo. Če bi se najemodajalec namreč odločil za prisilno izselitev najemnika ali za zamenjavo ključavnice, lahko najemnik zoper najemodajalca vloži tožbo zaradi motenja posesti, pri čemer bo praviloma uspešen. Prav zato je smiselno pri oddajanju nepremičnine razmisliti o možnosti, da je najemna pogodba za stanovanje sklenjena v neposredno izvršljivem notarskem zapisu. V takem primeru ima najemodajalec izvršilni naslov, na podlagi katerega lahko v primeru nespoštovanja določil najemne pogodbe hitreje in učinkoviteje doseže izselitev najemnika oziroma zaščito svojih pravic. Vsekakor je smotrno, da stranki s pomočjo strokovnjaka skleneta pogodbo, ki vsebuje vse obvezne sestavine ter ki bo vnaprej določala tudi morebitne posledice oziroma sankcije v primeru nespoštovanja določil (npr. tek zamudnih obresti v primeru zamude s plačili, pogodbeno kazen, ipd.). Ni odveč v pogodbo vključiti tudi morebitna določila o konkretnih obveznostih oziroma pravicah najemnika (npr. ali se lahko stanovanje oddaja v podnajem, ali lahko v stanovanju živi še kdo poleg najemnika, ali se sme v stanovanju kaditi, imeti hišne ljubljenčke, ali je dovoljeno izvajati v stanovanju večje spremembe, kot npr. premikanje vgradnega pohištva, ipd.). Pogosto se stranke dogovorijo tudi o varščini, ki v primeru nastanka škode, ki ni posledica običajne rabe, ostane najemodajalcu. Tudi najemodajalec ima določene obveznosti, ki jih mora izpolnjevati, kot npr. vzdrževanje in popravljanje nepremičnine, ipd.

Najemna pogodba za poslovni prostor

Določene posebnosti veljajo tudi v primeru, da se najemna pogodba sklepa za poslovni prostor. Najemna pogodba za poslovni prostor je podrobneje urejena v Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Če v najemni pogodbi za poslovni prostor ni drugače določeno, mora najemnik najemnino plačevati najkasneje do petega dne v mesecu, vnaprej, skupaj s povračilom za stroške uporabe skupnih naprav in za skupne storitve v stavbi. V primeru, da je bila najemna pogodba za poslovni prostor sklenjena za nedoločen čas, lahko taka pogodba preneha z odpovedjo, pri čemer pa odpovedni rok ne sme biti krajši od enega leta. Pogodba o najemu poslovnih prostorov se odpoveduje sodno. V odpovedi je treba navesti, do katerega dne se je najemnik dolžan izseliti iz poslovne stavbe oziroma poslovnih prostorov ter jih izročiti najemodajalcu oziroma jih je najemodajalec dolžan prevzeti.

Najemna pogodba za zemljišče

Z najemno pogodbo o oddaji oziroma najemu (zakupu) zemljišča se lahko najemodajalec in najemnik dogovorita o najemu (dela) kmetijskega zemljišča (njive, travnika, gozda, sadovnjaka, ipd.). Pogodba o zakupu kmetijskega zemljišča (zakupna pogodba) mora vsebovati zlasti: zemljiškoknjižne in zemljiškokatastrske podatke o zemljiščih, danih v zakup, opis in neamortizirano vrednost objektov, naprav in nasadov, amortizacijsko dobo trajnih nasadov, višino zakupnine, dobo in namen zakupa, ter določbo o tem, ali se zakupna pravica podeduje ali ne. Zakupna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki. Zakupna pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, nima pravnega učinka.

Najemna pogodba z možnostjo odkupa

V tujini zasledimo tudi možnost načina nakupa nepremičnine, imenovanega "najprej najemi in pozneje odkupi" (angleško rent to buy). Najemna pogodba z možnostjo odkupa pomeni, da se v primeru takega dogovora znesek že plačanih najemnin po dogovorjenem obdobju najema odšteje od prodajne cene nepremičnine. Ko najemnik plača še preostanek, lastninska pravica na stanovanju preide nanj.

 

.