Odvetnik se v praksi pogosto sreča z vprašanji, ki zadevajo Najemno pogodbo. Oddajanje nepremičnine se praviloma začne z objavo oglasa, v katerega je ponavadi že vključena cena mesečne najemnine ter drugi podatki o nepremičnini, ki so za najemnika pomembni (npr. velikost in lega stanovanja, ali se oddaja kratkoročno ali dolgoročno, ipd.).
Najemna pogodba za stanovanje, ki ni sklenjena v neposredno izvršljivem notarskem zapisu lahko, v primeru nespoštovanja določil iz najemne pogodbe, vodi v dalj časa trajajoče sodne spore in druge postopke. Odvetnik se pogosto sreča s situacijo, ko je najemnik njegovi stranki prenehal plačevati najemnino oziroma stroške, ko je kršil določene druge zaveze, ki jih vsebuje najemna pogodba ter ko se ni želel prostovoljno izseliti. V takem primeru mora najemodajalec vložiti tožbo. Če bi se najemodajalec namreč na odvetnika obrnil zato, ker se je odločil za prisilno izselitev najemnika ali za zamenjavo ključavnice, mu bo odvetnik za nepremičninsko pravo pojasnil, da lahko najemnik zoper najemodajalca vloži tožbo zaradi motenja posesti, pri čemer bo praviloma uspešen. Prav zato je smiselno pri oddajanju nepremičnine razmisliti o možnosti, da je najemna pogodba za stanovanje sklenjena v neposredno izvršljivem notarskem zapisu. V takem primeru ima najemodajalec izvršilni naslov, na podlagi katerega lahko v primeru nespoštovanja določil najemne pogodbe hitreje in učinkoviteje doseže izselitev najemnika oziroma zaščito svojih pravic. Vsekakor je smotrno, da odvetnik stranko opozori, da mora pogodba vsebovati se obvezne sestavine ter ki bo vnaprej določala tudi morebitne posledice oziroma sankcije v primeru nespoštovanja določil (npr. tek zamudnih obresti v primeru zamude s plačili, pogodbeno kazen, ipd.). Odvetnik za nepremičninsko pravo bo stranki hitro pojasnil, da je smiselno v pogodbo vključiti tudi morebitna določila o konkretnih obveznostih oziroma pravicah najemnika (npr. ali se lahko stanovanje oddaja v podnajem, ali lahko v stanovanju živi še kdo poleg najemnika, ali se sme v stanovanju kaditi, imeti hišne ljubljenčke, ali je dovoljeno izvajati v stanovanju večje spremembe, kot npr. premikanje vgradnega pohištva, ipd.). Pogosto se stranke dogovorijo tudi o varščini, ki v primeru nastanka škode, ki ni posledica običajne rabe, ostane najemodajalcu. Tudi najemodajalec ima določene obveznosti, ki jih mora izpolnjevati, kot npr. vzdrževanje in popravljanje nepremičnine, ipd.
Odvetnik za nepremičninsko pravo o Najemni pogodbi za poslovni prostor
Določene posebnosti veljajo tudi v primeru, da se najemna pogodba sklepa za poslovni prostor. Odvetnik lahko stranki pojasni, da je najemna pogodba za poslovni prostor je podrobneje urejena v Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Če v najemni pogodbi za poslovni prostor ni drugače določeno, mora najemnik najemnino plačevati najkasneje do petega dne v mesecu, vnaprej, skupaj s povračilom za stroške uporabe skupnih naprav in za skupne storitve v stavbi. V primeru, da je bila najemna pogodba za poslovni prostor sklenjena za nedoločen čas, lahko taka pogodba preneha z odpovedjo, pri čemer pa odpovedni rok ne sme biti krajši od enega leta. Pogodba o najemu poslovnih prostorov se odpoveduje sodno. V odpovedi je treba navesti, do katerega dne se je najemnik dolžan izseliti iz poslovne stavbe oziroma poslovnih prostorov ter jih izročiti najemodajalcu oziroma jih je najemodajalec dolžan prevzeti.
Najemna pogodba za zemljišče
Z najemno pogodbo o oddaji oziroma najemu (zakupu) zemljišča se lahko najemodajalec in najemnik dogovorita o najemu (dela) kmetijskega zemljišča (njive, travnika, gozda, sadovnjaka, ipd.). Odvetnik za nepremičninsko pravo bo stranko opozoril, da mora Pogodba o zakupu kmetijskega zemljišča (zakupna pogodba) vsebovati zlasti: zemljiškoknjižne in zemljiškokatastrske podatke o zemljiščih, danih v zakup, opis in neamortizirano vrednost objektov, naprav in nasadov, amortizacijsko dobo trajnih nasadov, višino zakupnine, dobo in namen zakupa, ter določbo o tem, ali se zakupna pravica podeduje ali ne. Zakupna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki. Zakupna pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, nima pravnega učinka.
Najemna pogodba z možnostjo odkupa
V tujini zasledimo tudi možnost načina nakupa nepremičnine, imenovanega "najprej najemi in pozneje odkupi" (angleško rent to buy). Najemna pogodba z možnostjo odkupa pomeni, da se v primeru takega dogovora znesek že plačanih najemnin po dogovorjenem obdobju najema odšteje od prodajne cene nepremičnine. Ko najemnik plača še preostanek, lastninska pravica na stanovanju preide nanj.
.
